Rumah Mangkrak Bertahun-tahun, Apakah Aman Dibeli?

- Harga yang jauh lebih murah dibandingkan rumah sejenis seringkali membuat rumah mangkrak menjadi incaran sebagian calon pembeli.

Tak sedikit rumah yang terbengkalai selama bertahun-tahun dijual dengan diskon puluhan persen karena pemilik lama mengalami masalah keuangan, sengketa, atau gagal berkembang.

Kendati demikian, apakah rumah yang sudah lama kosong dan tidak terawat aman untuk dibeli?

Wakil Ketua Umum Dewan Pimpinan Pusat Real Estat Indonesia (Waketum DPP REI) Bambang Ekajaya mengatakan, rumah mangkrak memang bisa menjadi peluang bagi pembeli untuk mendapatkan harga lebih murah.

Meski demikian, calon pembeli harus melakukan pemeriksaan menyeluruh sebelum bertransaksi.

"Kalau rumah sudah lama kosong, jangan hanya tergiur harga murah. Yang pertama harus dicek adalah status hukumnya, kemudian kondisi fisik bangunan dan lingkungan sekitarnya," ujar Bambang kepada Kompas.com, Sabtu (30/5/2026).

Menurut dia, harga rumah mangkrak umumnya bisa berada di bawah harga pasar karena membutuhkan biaya renovasi yang tidak sedikit.

Dalam beberapa kasus, rumah yang lama tidak dihuni juga menghadapi masalah administrasi maupun legalitas.

4 Hal Sebelum Beli Rumah Mangkrak

1. Periksa Legalitas Rumah

Sebelum memutuskan membeli, calon pembeli perlu memastikan status kepemilikan rumah dan tanah sudah jelas.

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), hak atas tanah harus dapat dibuktikan melalui dokumen yang sah. Karena itu, pembeli perlu memeriksa sertifikat tanah, status hak atas tanah, serta memastikan tidak ada sengketa yang sedang berlangsung.

Pengecekan sertifikat dapat dilakukan melalui kantor pertanahan setempat maupun aplikasi Sentuh Tanahku yang dikelola Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN).

Jika rumah dibeli melalui kredit, calon pembeli juga perlu memastikan apakah sertifikat masih menjadi agunan di bank atau sudah bebas dari hak tanggungan.

2. Cek Kondisi Struktur Bangunan

Rumah yang lama ditinggalkan rentan mengalami kerusakan yang tidak terlihat dari luar.

Kerusakan tersebut bisa berupa retak struktur, kebocoran atap, korosi pada rangka baja, kerusakan instalasi listrik, hingga saluran air yang tidak berfungsi.

Praktisi konstruksi menyarankan pemAbeli menggunakan jasa inspektor bangunan atau tenaga ahli sebelum melakukan transaksi.

Biaya pemeriksaan umumnya jauh lebih kecil dibandingkan potensi kerugian apabila ditemukan kerusakan besar setelah rumah dibeli.

3. Waspadai Tunggakan Pajak dan Iuran

Selain kondisi bangunan, pembeli juga perlu memastikan tidak ada kewajiban yang masih menunggak.

Beberapa rumah mangkrak diketahui memiliki tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), iuran lingkungan, maupun tagihan utilitas yang belum diselesaikan pemilik sebelumnya.

Apabila tidak diperiksa sejak awal, kewajiban tersebut berpotensi menjadi beban tambahan bagi pembeli baru.

4. Perhatikan Lingkungan Sekitar

Rumah yang kosong bertahun-tahun sering kali berada di lingkungan yang juga mengalami penurunan kualitas.

Karena itu, calon pembeli perlu melihat langsung kondisi kawasan, akses jalan, fasilitas umum, tingkat keamanan, hingga potensi perkembangan wilayah ke depan.

Rumah murah belum tentu menjadi investasi yang menguntungkan apabila berada di kawasan yang pertumbuhan propertinya stagnan.

Kapan Rumah Mangkrak Layak Dibeli?

Rumah mangkrak dapat menjadi pilihan menarik apabila memenuhi beberapa syarat, yakni legalitas jelas, tidak dalam sengketa, kondisi struktur masih baik, serta biaya renovasi tidak melebihi selisih harga yang diperoleh.

Bambang menilai, rumah seperti ini justru bisa menjadi peluang bagi pembeli yang memiliki dana renovasi.

"Kalau semua aspek legal dan teknis sudah dicek, rumah mangkrak bisa menjadi kesempatan memperoleh aset dengan harga lebih rendah dibanding pasar. Yang penting jangan membeli hanya karena murah," tutur Bambang.